旭辉空港中心(旭辉空港中心写字楼)

旭辉空港中心

郑州航空港区的两个楼盘，一个建业云境，单价10000+，一个旭辉空港时代，单价5000+起，大家如何看待？

550天后，有些商住急了

“60 万全款北京置业”

“地铁步行 5 分钟”

“望京、酒仙桥、机场二高，上班族的福利”...

这几天，小刘的朋友圈被我爱我家的中介大哥刷了屏。
手里有点存款，又没有购房资格的他动了心。
经过报备信息、提前预约、专人带路，小刘在事先不知道案名的情况下，来到这个神秘项目的售楼处......

灰砖白墙、塑料桌椅，没有任何宣传资料和广告语，只有简单的区位图、沙盘和证照公示区，很难相信这是一处正儿八经的营销中心。
但就是在这里，据说开盘 20 天就卖掉了 400 多套毛坯商住，现在的房源所剩不多了。

01

“商住不是只有企业才能买吗？”怀着这样的疑问，小刘点开了其中一位中介小哥的头像。
没聊几句，一张项目信息表就被扔了过来。

(中介提供的信息表中特意将案名打上了马赛克）

“你要买还不简单”，中介大哥信誓旦旦地介绍，“只要出大概一万块的手续费，开发商帮你注册公司，只需要出面去银行办一次手续就解决了”。
准确的来说， 买房签订的并不是购房合同，而是股权转让意向书，以股权转让的方式把房子放在公司名下，该套房就作为公司资产成了业主自己的房子。

虽然项目信息给的爽快，但中介大哥既不说案名，也不给定位，只说需要登记报备，“ 我们得预约，需要专人给您带过去，不然您找不到。
”

在提供了姓名和联系方式之后，小刘在我爱我家中介的带领下，才终于一睹这个项目的真容——旭辉空港七号（案名为凯盛时代）。

02

从南法信地铁站 C 口出来一直往南走，小刘路过了在建的工地和富丽堂皇的营销中心，一直绕到旭辉 26 街区一栋红楼的 2 层平台上，才在一间毛坯房内看到了一点营销中心的样子，十几个销售坐在屋子里，不断有新的中间人带客进来。
“开盘 20 天，我们卖了 400 多套了！”

“当年旭辉 26 街区单价可是破 4 万的，现在只要 2 万多 ”，中介大哥一边强调开发商着急回笼资金，一边带着小刘看了 25㎡ 、 38㎡ 和 55㎡ 的 LOFT 样板间，价格在 69 万到 135 万不等。
“ 我们是明年 10 月份毛坯交付，到时候你自己做隔断装修，想隔多高隔多高。
”

空港七号这次只推出了 17 号和 18 号楼，每栋楼都是 8 层高，每层得有 40 户共用 3 个电梯。
每层的走廊也就不到 2 米高，因为房间太多太复杂，来了好几次的中介大哥也都在里面迷了路。

跟着中介大哥转了一圈，看完 样板间的小刘依旧是满肚子疑问，到底公司怎么注册？这样买房要交多少税？之后转手怎么办？坐在简陋的营销中心里，中介和销售两方人马一起给小刘算起了帐——

除了房款外，小刘还得承担四项费用：

第一，注册公司的费用，最低一万元左右，一次性交清；第二， 2400 元一年的记账费，需要开发商帮忙出具公司账目；第三，每年按照 30元 /㎡缴纳的土地税；第四，以公司名义持有房产每年还需要交房产税，可有两种操作方式，按照租赁合同的途径， 28 ㎡ 每年需要 2000 多元。

一听每年还得多交钱，不少客户打起了退堂鼓。
销售为了打消大家的顾虑，甚至提供了出租地址的服务。
“咱们这是商住两用，你可以把地址租给别人注册公司”，照销售的说法，这一项收入完全可以抵掉每年多交的税费，“顺义这边的市价是 8000 元到 10000 元，几项抵消还能有剩余”。
这一项业务也有专人操作。

03

其实早在 2015 年，旭辉就把南法信这个项目拿到了手里，当年商住市场还是一片火热，这个项目曾经也被寄予厚望。
当年旭辉 26 街区的单价也曾经破 4 万，从网签到交房，正好经历了最动荡的商住限购时期，曾经甚至也经历了不小的维权风波，工程一度随着商住市场陷入冰冻。

在 326 政策实施的前两年，想要实现弯道超车、快速进入北京主流市场的旭辉，通过一系列土地抄底动作，拿下体量不小的土地资源，这些土地储备中以商办用地居多。
除了旭辉 26 街区/空港七号这个项目，旭辉获得的大兴黄村、庞各庄、房山区拱辰街道项目、丰台区庄维商办等都是商业用地。

旭辉也确实从商办市场捞上了金子。
2016 年，旭辉集团的合同销售金额 530 亿元，同比增长 75% 。
其中，仅北京一城就贡献了超过百亿的销售额，并首次进入北京市住建委公布的商品房销售额排行榜前十名，位居第七位。
这一统计口径包含了商品房、商办、自住房。

但当年疯狂储存商办地块的旭辉未曾想到，自己也会一脚踏空，遭遇商住限购政策。
2017 年，北京区域全年销售额直接砍半， 50 亿的业绩只占全国业绩的 4.9% 。
2018 年上半年，北京区域的销售额只有 3 个亿，占比 0.5% ，排名倒数第四。

事实上，不光是商住项目，旭辉在京的住宅项目也走的并不顺利。
就在这几天，北京旭辉城的均价从原来的 3.8 万 /㎡ 降到了 3.4 万 /㎡ ，在回笼资金的压力之下，降价似乎是唯一的选择。

04

自从 3·26 北京全面叫停商改住以来，商住一词就成了北京楼市的一个禁忌。
限购一年时间里，北京商住的价格出现了 30％ 以上的跌幅，而成交量跌幅更是高达 90％ ，几乎成了 一潭死水 。

然而，易居研究院智库中心检测的数据显示，以往一直是零成交的北京酒店式公寓市场，从今年 6 月份开始，出现了小规模的成交。
从 6 月份首次出现成交记录开始，到8月份一共成交 7409 ㎡ ，且 6 月份以来的成交均价已经突破近三年来的记录，接近 60000 元 /㎡ 。
商住的这一潭死水，貌似有了盘活的迹象。

根据北京土地数据显示， 2016 年和 2017 年两年，北京又新增商办存量至少 500 万平米，而且有不少还是自持型商办。
供应持续加大的同时，商办存量的去化确是缓慢前行。

房山、通州、顺义等区域都是商办存量的集中地。
沿着通州区运河走一遭，两岸矗立着的尽是高耸林立的商办大厦。
在 8 月份成交的酒店式公寓中，万科·大都汇滨江、合景中心、世界侨商中心三个项目均位于通州运河 CBD 中心。
除此之外，复地中心、成大中心等多个项目也都云集于此。

“ 按理来说，以公司名义购买商住房并不违规，政策只是禁止个人购房商住房，但对交易的企业资质并未明确”，易居研究院智库中心研究总监严跃进分析，“但是需要强调一点， 这类房子是不能烘托其居住属性的”。

但就在上个月，因为违反商办限购政策，大兴华远商业和通州复地中心相继被暂停网签，而这两个项目仅仅是 326 政策实施以来，因违规被处罚的商办项目的一小部分。

保利、绿地、旭辉这些当年重仓商办的开发商，前脚还在火热的商住市场收钱，后脚就被突来的政策打了措手不及，大笔的资金被摁在了项目上。
明知山有虎，偏向虎山行是鲁莽，也是无奈。

在冰冻了 550 天之后，哪怕是这些大开发商也顶不住趋紧的现金流压力，一边和中介平台合作导流，一边拉起代办公司、代缴费用的产业链，千方百计地给自己回回暖。

550天后，有些商住急了

正在建设中的郑州航空港尉氏区域又一楼盘——旭辉.空港时代.曦园坐标:尉氏县岗李乡肖庄村北地藕池旁边可爱